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商業房地產項目租金制定的三個步驟
更新時間:2021-05-08 17:53:37 字號:T|T
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在進行商業房地產項目租金評估時,我們***有必要了解到其租金體系是怎樣制定的,這樣***可以為租金評估提供依據。

那么,大型商業房地產項目租金體系制定的步驟有哪些呢?

 

四川中天資產評估為四川省內及成都市內提供租金評估、殘值評估、固定資產報廢評估、房地產評估、機器設備評估、企業股權評估、企業價值評估、無形資產評估等各種資產評估。

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一、大型商業房地產項目單層租金體系制定時要遵循三個步驟 

(一)通過前期的市場調研鎖定該平層的均價

根據市場上同類產品相同樓層的一手租金和轉租金******情況鎖定這兩個******參照區間,然后再通過對有意向經營的商戶的訪談,初步確定項目某一樓層的租金均價區間。 

(二)按照平面分割分類法確定各類鋪位的******

依據這一樓層的均價系統確定各個鋪位的******,其中一個基本的方法***是要根據平面分割確定鋪位的具體租金******。 

假設一個樓層有100個商鋪,首先要根據位置好壞不同劃分為幾個檔次,但是一般不會超過四個檔次。

具體來說,一般電梯周邊、通道口、交叉口或大門口附近等位置較好的鋪位可以劃為A類,然后比照A類鋪位位置稍差但又不屬于很差位置的中等鋪位可以劃分為B類,剩下的處于邊角等偏僻位置的鋪位則劃分C類。樓層的全部鋪位按照不同類別劃分完畢后,通常B類產品的*********相當于整個樓層的均價,A類鋪位的******高于均價,而C類的******則低于均價。 

(三)根據市場上的差價關系進行理論租金的定位

所謂差價關系,是指市場上經營商戶對于不同檔次鋪位******差距的看法和認同度。

比如,一個項目某一樓層的鋪位每間是20平方米,A類鋪位和B類鋪位的租金差價是一天一平方米1.5元,那么兩個同等面積鋪位的月租金的差價是900元,年租金的差價是10800元。

在調查經營商戶對這兩類鋪位租金差價的認同時,如果所有商戶都說“一年***差這么點錢,那我要A類的,不要B類的”,這***說明二者1.5元的價差太小,應當進一步拉大差距。在拉大價差時,具體做法是樓層的基價不變并將A類鋪位的******調高,因為在調查中得出的結論是所有商戶都傾向于A類鋪位。 

運用這種方法,通過不斷微調***可以將不同類別的鋪位基價確定下來,這時整個樓層的租金******體系***達到了可執行的水平。

一般來說,鋪位的******不可能做到每個鋪位都有一個不同的******,否則各個鋪位之間的差價關系會很大。

因此,常規的做法是按照鋪位類別定價,每個平層只要能夠確定各個檔次鋪位的******,基本上***可以對外公布并進行招商。  

 

二、項目不同區域的租金定價方法

整個項目的租金體系確定后,還要落實到項目不同區域的具體租金******上,大體來說,商業地產項目可以分為門市房和內鋪兩個不同區域。 

1.外圍門市房 

對于任何******而言,外圍的門市房都是一個相對獨立的租金體系。  
門市房根據位置不同,可能會有東南西北四個面向,一般來說緊鄰主干道的“主面”租金******貴,靠近次干道的側面位置會稍微便宜,而背面的商鋪可能更為便宜。在“一面一價”的主流******基礎上,再根據同面向各個商鋪的位置好差進行租金******的微調。 

2.內鋪 

內鋪的租金******體系一般是按照平層定價,所以每一平層應當有一個基價系統,然后再按照類別確定各類鋪位的租金******。

 
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